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近日，网络盛传时代中国恳请广州市政府支持其退出参与的旧村改造项目，请求协调退回其从化、增城3个项目的旧改履约保证金。一时间引发旧改圈热议，业界精英、专家对该事件的背景、走向以及政策进行多方位梳理、分析。不过，鲜有法律视角的分析。

鉴此，律房律地依据从公开途径搜集的资料，结合现有法律法规、政策规定以及司法判例，对时代请求退回旧改履约保证金可行性进行分析，以期给有关主体提供参考。

一

基本情况

注：以上数据及信息均来自于广州公共资源交易中心官网。

二

合同约定

经律房律地收集禾仓村项目、城丰村项目、新汤村项目所涉协议，总结时代与村集体就履约保证金的退还、项目退出等约定情况如下（不排除双方最终签订版本与公告不一致的可能，或签订其他补充协议）：

（一）禾仓村、新汤村项目

（二）城丰村项目

（三）小结

从合同约定来看，上述三个项目履约保证金的退还、没收的具体情形如下：

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三

法律分析

（一）关于时代履约保证金退还政策路径的分析。

《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗建规字〔2020〕16号，下称16号文）第6条、第7条以及第8条规定，开发企业参与旧村改造项目，须缴纳一定金额的履约金（现金，即履约保证金），并由更新主管部门、村集体、开发企业以及银行等共同监管，非因约定情形、非经规定程序审批，任何一方不得使用履约保证金。微信红包群扫雷玩法

由此可见，16号文对履约保证金的缴存、监管有明确要求，但其并未明确履约保证金的使用、退还等内容。也就是说，旧改履约保证金的退还，在旧改政策方面暂无规定路径可循。

（二）关于时代履约保证金退还的约定事由分析。

根据《民法典》第465条规定，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。那么，时代能否向村申请退还履约保证金，首先应结合签订的合作（意向）协议分析：

1、如以协议终止、协议期满为由主张退还，存在一定可能性。

根据城丰村项目的《合作意向协议》第四条第四款约定，在①账户监管方协商一致，②符合协议约定终止情形，③协议期满三种情形下，履约保证金应本息退还给时代。那么，具体实践：

（1）协议终止

该情形是指该项目公开选定合作企业并签订合作协议后，意向协议终止。经检索广州公共资源交易中心网站，城丰村项目暂未公开招商，即该条件尚未成就，暂无法以此为由主张退还。不过，日后如该条件成就，时代则可主张退还履约保证金。

（2）协议期满

该情形是指时代作为合作意向企业为村集体提供服务，在服务期限满后（服务期为1年，如申请延长且经批准的，服务期限可延长6个月），仍未招商成功的，协议终止。如城丰村项目服务期限已届满，该条件成就，时代则可主张协议终止，退还履约保证金。微信红包群扫雷玩法

2、如以国家政策导致项目不能实施为由主张返还，在证据充分的前提下，可能性较大。

禾仓村、城丰村以及新汤村项目的《合作（意向）协议》均有规定，因国家政策导致项目不能实施的，村集体与企业均不作违约论，互不承担责任。在此前提下，可主张解除合同，退还履约保证金。那么，该条件成就包括两方面内容：第一，合同履行过程中，国家出台有关政策；第二，国家政策的出台导致项目不能实施，即项目终止。

首先，在政策出台方面，上述三项目先后于2019年、2020年以及2021年竞得，签订协议后，中央层面、广东省以及广州市层面，均陆续出台了多项旧改、房地产政策，如2020年8月中央出台的房企资金监管和融资管理规则，2021年8月住房和城乡建设部出台《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（下称《防止大拆大建通知》），2021年1月广东省出台的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》等等，上述政策有鼓励旧改发展的，也有严控旧改拆建及房地产融资的。微信红包群扫雷玩法

其次，在政策影响方面，尽管中央政策（尤其是住建部《防止大拆大建通知》）给广州市的旧改项目带来了极大影响，但是否必然导致此三项目完全无法实施，时代需要提供强有力的证据予以证明。

司法实践中，法院裁判合同是否应予解除的考虑因素是，国家政策出台是否导致合同客观不能履行，是否导致合同当事人的缔约目的无法实现，如前述两问题答案均为肯定，则法院支持合同解除的可能性较大。（参见案例：长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案，案号：（2019）最高法民再246号）

综上，笔者认为，如时代可证明因近年国家出台的政策，导致上述三项目客观上已不能实施，则其主张解除合同，退还履约保证金，获得法院支持的可能性较大。

（三）关于时代履约保证金退还是否具备法定事由的分析。

1、能否以国家政策属情势变更为由，主张解除合同退还履约保证金。

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《民法典》第533条规定，情势变更的构成要素，包括以下几方面：

（1）时间要素，即重大变化发生在合同成立后至履行完毕前。如国家政策在合同签订前已经出台，则无法认定为情势变更。

（2）客观发生且不可预见要素，微信红包群扫雷玩法即合同履行过程中出现的重大事件是客观发生的，不依当事人意志所产生，且当事人在合同订立阶段无法预见，无法提前对风险防范作出安排。他若是当事人在履行合同过程中协商变更的结果，则不能认定为情势变更。（参见案例：交通运输部南海救助局与阿昌格罗斯投资公司香港安达欧森有限公司上海代表处海难救助合同纠纷案，案号：（2016）最高法民再61号；中国电力工程顾问集团中南电力设计院有限公司、腾龙芳烃（漳州）有限公司建设工程合同纠纷案案号：（2018）最高法民终106号）

（3）排除商业风险要素，即发生的重大变化不属于商业风险。不过，对于商业风险的判断法律法规并无明确规定，主要依赖于具体案件情况、证据材料和法官自由心证判断，例如房屋价格大幅度上涨、国际原油价格暴涨、建材价格高涨等等多被认为属于商业风险，而非情势变更。

（4）结果不可归责要素，即重大变化非因任何一方原因所发生，当事人对于该事实的发生均无过错。（参见案例：济南科溢交通服务有限公司与济南市公安局交通警察支队、济南市安保服务中心合同纠纷一案，案号：（2018）最高法民申6232号）

（5）不利影响要素，即重大变化产生的结果对一方当事人明显不公，且对该当事人产生不利影响。

（6）程序要素，微信红包群扫雷玩法即当事人应先协商解除合同，协商不成的，则可提起诉讼或仲裁。

具体到本案，一是时代作为深耕广州旧改的企业，其具备旧改政策研判、分析的专业能力；二是从上述项目协议内容来看，合同签订时，时代、村集体已经预判存在国家政策而导致项目无法实施的风险。那么，在此情况下，则不具备情势变更的不可预见要素。

2、时代能否以国家政策属不可抗力为由，主张解除合同退还履约保证金。

根据《民法典》第180条、第563条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。

根据上述规定可知，不可抗力的认定具备以下几要素：

（1）不可预见要素，即当事人在合同订立、履行过程中无法预见，其发生具有偶然性、突发性，如战争、自然灾害等典型情况。

（2）不可克服要素，即客观情况发生后，当事人完全无法克服该情况带来的影响和产生的后果，导致合同不再具有可履行性。

显然，如前所述，上述三项目的协议已约定如遇国家政策导致项目不能实施的处理方式，证明时代、村集体已预见国家政策可能调整，那么就不具备不可抗力的不可预见要素。

小结：

因时代与村集体签订的协议，明确约定因国家政策导致项目不能实施的，双方互不作违约论，证明双方对于合同履行期间国家政策可能调整有所预见，导致其不具备不可预见要素，如以情势变更、不可抗力为由主张解除合同，退还履约保证金，恐难获得法院支持。微信红包群扫雷玩法

四

思考与启示

前有恒大暴雷（被动退出），后有时代退出（主动退出），这反映了政策剧烈调整背景下开发企业的困境。那么，聚焦广州旧改，合作企业退出一直是被政府、企业以及村集体所忽视的问题。这也是律房律地为企业客户提供咨询、为企业高管开展专题培训所呼吁应当重视的问题。时代退出既为各大企业敲响了警钟，也应当引起政府的重视。当然，笔者所言之重视，不单指解决时代公司的问题，而是政策如何制定的问题。

（一）政府应配套相关政策，做好政策引导。

一直以来，政府出台政策的重点集中在合作企业引入，鲜有涉及企业退出。2021年1月出台的《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》（穗建规字〔2021〕1号，下称市1号文）首次提出了合作企业退出条件。该文件第18条规定了4种因合作企业退出项目的情形，第20条规定了合作企业退出的简要程序及结果。但是，仅通过上述两条款，难以解决合作企业退出所涉及的问题。

市1号文出台后，黄埔区发布了《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（征求意见稿）（2021）》。该文件第15条、第16条以及第17条，在市1号文基础上，一方面细化并增加了退出的条件、程序，另一方面明确了合作企业退出时的解决路径、违约责任判定等。尽管其未正式出台，但证明了属地政府对企业退出的引导、监管和风险防范，值得学习和借鉴。微信红包群扫雷玩法

律房律地在受托为茂名市、翁源县等地方政府起草的三旧改造相关实施细则文件过程中，在全面总结律房律地近70个旧改服务项目经验的基础上，结合当地实际，清晰、系统地规定了企业退出条件，对于指引当地旧改项目推进意义重大。

（二）旧村项目招商应结合实际，在现有政策基础上，细化合作企业退出标准、违约责任及路径。

自市1号文出台后，陆续有多个项目挂网招商，但这些项目招商公告中，对于合作企业退出的内容完全照搬市1号文的规定，既未进一步细化，也未结合实际加以区分，如增城区朱村村旧村全面改造项目。

律房律地在为广州市某区多个旧村改造项目提供招商文件编制服务时，非常注重相关退出条件的设计，在系统总结律房律地过往项目经验的基础上，再结合广泛调研的成果，拟订了多达十一项的退出条件，并详细规定了退出的程序与要求。

律房律地建议：村集体在编制旧村改造项目招商文件过程中，对合作企业退出的条件、时点、程序以及违约责任予以细化，一方面保障协议切实可行，另一方面防范企业退出时，给村集体、村民带来重大不利影响。微信红包群扫雷玩法

（三）开发企业应统筹兼顾引入与退出，全流程防范风险。

过去，开发企业主要关注如何获取项目，如何被引入，但在现有政策环境下，开发企业面临难题不再是介入，而是如何退出项目？退出的理由有哪些？退出面临的违约责任是否过重？具体程序如何等等。在此情况下，建议企业在拟参与项目之初，就要防范万不得已退出项目的风险，提前设计路径和方案。

此外，由于旧村改造项目具有受政策强烈影响的属性，导致其与一般的房地产开发项目法律风险及防范措施差异极大，单一专业的服务机构往往难以全面、充分识别、预判旧改项目风险，无法及时提出解决建议及应对方案。

为帮助广大旧改合作企业（意向合作企业）最大可能避免掉坑、全面扫雷，律房律地还组织团队内法律、土地、规划、评估、测算等各个专业力量，编写了《旧改项目体检服务指南-旧村改造十大风险发现与应对》。

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